Kaiyun官方网站-数字化房产经纪服务平台

　　经纪是经济活动中的一种中介效劳活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等效劳方法，促成托付人与他人的交易，并向托付人收取佣金的经济活动。

　　房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员依据托付人的托付，为促成托付人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业效劳，并收取佣金等效劳费用的经纪活动。+

　　就房地产经纪而言，如按效劳方法分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。

　　是指房地产经纪机构及人员向托付人汇报订立房地产交易合约的时机或者提供订立房地产交易合约的媒介效劳，并向托付人收取佣金等效劳费用的经济行为。

　　是指房地产经纪机构及人员以托付人的名义，在托付协议约定的范围内，代表托付人与第三人进行房地产交易，并向托付人收取佣金等效劳费用的经济行为。其中，新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型。

　　是两种不同的房地产经纪效劳方法，在法律性质上有明显的差异：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方托付人的托付，向一方或相对两方托付人提供居间效劳。而在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方托付人的托付代理事务，因为国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方托付人的托付代理业务的解释。

　　房地产拍卖也被一局部房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特别形式。但目前在我国，房地产拍卖必须由拍卖公司进行，并不属于房地产经纪业的业务范围。

　　依据房地产经纪活动所在市场不同，可将房地产经纪分为新建商品房经纪与存量房经纪两大类。又称为一手房经纪和二手房经纪。

　　依据房地产经纪的促成的房地产交易的具体方法不同，可将房地产经纪分为房地产买卖经纪和房地产租赁经纪。

　　房地产买卖经纪包含新建商品房销售代理、存量房买卖居间和代理，是目前我国房地产经纪活动的主要类型，并主要集中于住宅房地产市场。房屋租赁经纪活动的对象，涉及住宅、办公楼、商业房地产、工业仓库等多种类型物业。

　　经纪作为一种特别的商贸活动，具有区别于其他商贸活动的自身特性，主要表现为三个方面：

　　经纪活动的主体必定是专业化的主体。一方面表现为经纪活动的主体对自己所促成的交易活动及其市场具有丰富的专业知识、技能和从业经验，另一方面表现为不同行业、市场的经纪活动具有很强的专业差异，经纪活动的主体通常只能专注于某一个行业和市场，而难以跨行从业。

　　在经纪活动中，发生托付行为的必要前提是存在着可能完成托付人目的的第三主体，即托付人进行交易的相对人。接受不存在第三主体的托付事项，不属于经纪效劳。

　　在经纪活动中，经纪主体只是为促成交易提供效劳，不直接作为交易主体从事交易。经纪机构对其所中介的商品没有全部权、使用权、抵押权等，不存在买卖行为。

　　房地产经纪与其他经纪活动一样，也具有活动主体的专业性、活动地位的中介性和活动内容的效劳性。房地产经纪还有不同于其他经纪活动的两个特性：

　　房地产经纪活动的自然主体〔即房地产经纪人员〕在肯定的时期内，通常只能专注于每一个特定的地域市场——城市乃至于城市中的特定地域。而房地产经纪活动法律主体〔即房地产经纪机构〕的跨地域运作，比其它经纪活动困难的多，并必须依靠不同地域的当地房地产经纪人员来进行。

　　房地产经纪活动的后果具有庞大的社会影响。一方面，标准、专业的房地产经纪活动，有助于保证房地产交易的平安，预防产生庞大的经济风险；另一方面，由于房地产市场上的信息不对称现象特别普遍，如果从事房地产经纪活动的主体凭借自身的专业知识和信息，利用信息不对称来谋取私利，则会导致严峻的经济和社会风险。

　　首先，房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客聚集、商业展示等环节的效率，从而促成交易。

　　其次，房地产是构成要素极为复杂的商品。房地产经纪活动正是通过房地产经纪机构和经纪人员的专业化效劳来援助克服房地产交易主体的非专业缺陷，从而促进了房地产商品流通，因而是房地产市场必不可少的组成局部。

　　再次，房地产经纪活动的主体，不需要像一般商品的经销商那样购置大量商品存货，而是主要通过专业人员的经纪效劳，来促进房地产交易，因而使得房地产流通环节能以比拟经济的方法运行。

　　房地产商品构成要素的复杂性和无法通过有形市场集中展示的特征，造成了房地产市场信息搜寻极其困难、本钱高昂。房地产商品的超强异质性〔即没有两宗房地产是完全相同的〕又导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比拟。因此，不同的主体对同一宗房地产常常会产生极不相同的看法。

　　其次，房地产交易标的的交割不仅涉及房地产产权过户和房款的交个，还涉及物业维修基金、物业治理费、公有事业费账户的更名与费用结算乃至户口迁移等诸多环节。房地产经纪正是通过房地产经纪机构和人员的专业化效劳，来提高房地产交易的信息搜寻效率，降低信息搜寻本钱，克服交易谈判和决策的困难，预防决策失误，保证交易标的平安、顺利地交割。因此，房地产经纪是房地产市场流通必不可缺少的环节。

　　我国房地产经纪活动的兴起可以追溯到唐宋时期，专事田宅交易的经纪人被人称为“庄宅牙人〞。宋代有“典卖田宅增牙税钱〞的记载，说明房地产经纪活动开始与税收联系起来。元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙〞。这一称谓一直沿用到清代。

　　1988年12月，全国第一家专业从事房地产经纪业务的机构——X国际房地产咨询股份成立。

　　房地产三级市场〔即二手房市场〕兴起，这为中国房地产经纪业带来了第二次大开展的机遇。

　　1996年12月，中国内地首个地方性房地产经纪行业组织——X市房地产经纪人协会成立，标志着中国内地房地产经纪行业治理完全的行政治理模式开始松动。

　　202X年7月，经批准，中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。全国性房地产经纪行业组织的成立标志着房地产经纪业已开展到一个新阶段。

　　按照《国民经济行业分类》，其中房地产业作为一个单独的大类，在98个大类中排列在第72类，即第K类。在这一大类中，又包含4个小类：房地产开发经营业、物业治理业、房地产中介效劳业及其他房地产活动。而房地产经纪业属于其中的第三类，即房地产中介效劳业。

　　我国房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业开展的趋势，表现在以下几个方面：

　　我国把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。

　　房地产经纪人是指经过全国房地产经纪人执业资格考试合格或者资格互认，取得X房地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得X房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。房地产经纪人有权依法发起设立或参加房地产经纪机构。房地产经纪人可以在全国范围内执业。取得房地产经纪人执业资格是担任房地产经纪机构关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。

　　房地产经纪人协理是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得X房地产经纪人协理从业资格，并按照有关规定注册，取得X房地产经纪人协理注册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。房地产经纪人协理只能在注册地所在的行政地域内从业。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的根本条件。

　　取得X房地产经纪人执业资格证书的人员，应经所在房地产经纪机构同意后，向省、自治区、直辖市房地产治理部门或其授权的部门〔以下简称省级注册治理机构〕递交注册申请，经省级注册治理机构初审合格后，上报中国房地产估价师与房地产经纪人学会审批。准予注册的人员，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发住宅和城乡建设部用印并监制的X房地产经纪人注册证书。

　　房地产经纪人执业资格证书自签发之日起超过三年内未进行初始注册的，应当参加一次由中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训，到达继续教育标准，取得中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发的房地产经纪人继续教育合格证书，方可申请初始注册。

　　房地产经纪人执业资格的一个注册有效期为3年，房地产经纪人应当在注册有效期内参加中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训，到达继续教育标准，方可申请连续注册，换发新的注册证书。

　　（2） 因受刑事处分，自刑事处分执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的。

　　（3） 在房地产经纪或者相关业务中犯有严峻错误受行政处分或者撤职以上行政处分，自处分、处分决定之日起至申请注册之日止不满5年的。

　　（4） 不再房地产经纪机构执业或者同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执业的。

　　（5） 依照本方法被注销注册的，自被注销注册之日起至申请注册之日止不满3年的。

　　在注册有效期内，房地产经纪人变更执业机构或者执业机构名称等注册事项发生变更的，应当办理变更注册手续。

　　房地产经纪人有以下情形之一的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会注销注册，收回或者公告收回房地产经纪人注册证书；注销注册，收回或者公告收回房地产经纪人注册证书：

　　（4） 在房地产经纪或者相关业务中犯有严峻错误受行政处分或者撤职以上行政处分的。

　　房地产经纪人协理从业资格注册由各省级注册治理机构负责。遗失应当向原发证机关申请补发。遗失X房地产经纪人执业资格证书、X房地产经纪人注册证书的，应当向原发证机关申请补发。

　　7、 接受X住宅和城乡建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查。

　　房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构。这一知识结构的核心是房地产经纪专业知识，即房地产经纪的根本理论和实务知识，该核心的外层是与房地产经纪有关的根底知识，包含经济知识、法律知识、社会心理知识、房地产专业知识、科学技术知识，最外层则是对房地产经纪人员的文化修养和心理素养产生潜移默化影响的人文和心理方面的知识。

　　首先，一般信息搜集技能，包含对一般得到的信息进行鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力。

　　其次，特定信息搜集的技能还包含：依据特定业务需要，精确把握信息搜集的内容、重点、渠道，并灵敏运用各种信息搜集方法和渠道，快速有效地搜集到针对性信息。

　　市场分析技能是指经纪人依据所掌握的信息，采纳肯定的方法对其进行分析，进而对市场供应、需求、价格的现状及变化趋势进行推断。对信息的分析方法包含：简单统计分析、比拟分析、因果关系分析等。

　　议价谈判中，最为重要的是两点：一是要将坚持原则与适当让步有机结合，二是要将把控主动权与营造良好的谈判分为有机结合。

　　交易达成，是房地产经纪人劳动价值得以完成的根本前提，因此它是房地产经纪业务流程中关键的一环。

　　现在通常所说的道德，是指人们在社会生活实践中所形成的关于善恶、是非的观念、感情和行为习惯，并依靠社会舆论和良心指导的人格完善与调节人与人、人与自然关系的标准体系。道德包含客观和主观两个方面。客观方面是指肯定的社会对社会成员的要求，表现为道德关系、道德理想、道德标准、道德标准等；主观方面是指人们的道德实践，包含道德意识、道德信念、道德推断、道德行为和道德品质等。

　　职业道德是指人们在从事各种职业活动的过程中应该遵循的思想、行为准则和标准。

　　房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪业的道德标准，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、感情和行为习惯的总和。就思想观念而言，它包含对涉及房地产经纪活动的一些根本问题的是非、善恶的根本认识，这种认识是指在房地产经纪人员思想观念中所形成的一种内在意识。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。

　　房地产经纪人员职业道德的感情层面涉及房地产经纪人员的职业荣誉感、成绩感及在执业活动中的心理习惯等。

　　行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。房地产经纪人员职业道德在行为习惯方面包含房地产经纪人员遵守有关法律、法规和行业规则以及在执业过程中仪表、言谈、举止等方面的修养。

　　房地产经纪人员职业道德是一种在房地产经纪人员的思想、感情和行为等方面所形成的内在修养。从整个行业的角度讲，它是通过广阔从业人员的长期实践摸索，有关治理者或研究者的总结、提炼以及一些杰出人物的身体力行，并经由行业团体的集体约定而形成的。对于具体的从业人员个体而言，职业道德是通过肯定的教育Kaiyun股份有限公司训练、行业气氛的熏陶、社会舆论的引导而形成的。

　　房地产经纪人员职业道德与房地产经纪的有关法律法规、行业标准有着共同的目的，即调节房地产经纪行业从业人员与效劳对象，以及从业人员之间的关系。

　　房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务，以及因自己在职业活动中的过失或成心行为而给他人造成X或损失而应承当的法律责任。

　　就义务层面而言，有很大一局部是以房地产经纪企业的内部规章制度、房地产行业的执业标准或政府有关部门制定的行政规章形式出现的，这就要求房地产经纪人员要严格遵守这些标准、规章。一旦违反就要接受相应的处分，这是房地产经纪人员职业责任中的行政责任。另一方面看，标准、规章不可能包罗万象，总有一些位能列入其中的内容，这就常常以房地产经纪人员的职业道德形式来表现。如尽自所能向客户提供最充分的信息，以利于客户的交易决策。

　　就法律责任而言，房地产经纪人员在履行自己职责的过程中，因违反合约或不履行其他法律义务，侵害国家集体财产，侵害他人财产、人身权利的，应承当相应的民事责任。如果房地产经纪人员的行为触犯了刑法，则要承当相应的刑事。

　　房地产经纪机构〔包含分支机构〕，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产治理部门备案，从事房地产经纪活动的中介效劳机构。目前我国的房地产经纪机构就是主营业务为房地产经纪的企业。

　　房地产经纪机构的设立应符合《X公司法》简称《公司法》、《X合伙企业法》简称《合伙企业法》、《X个人独资企业法》简称《个人独资企业法》等法律法规及其实施细则和工商登记治理的规定。

　　此外，设立房地产经纪机构应当具备肯定数量的房地产经纪人和房地产经纪人协理，具体数量由各市、县房地产主管部门制定。

　　房地产经纪机构在领取工商营业执照后的30日内，应当持营业执照、章程、注册房地产经纪人员情况等书面材料到登记机构所在地的市、县人民政府房地产行政治理部门或其托付的机构备案，领取备案证明。

　　房地产经纪机构〔含分支机构〕的名称、法定代表人〔执行合伙人、负责人〕、住所、注册房地产经纪人员等备案信息发生变更的，应当在变更后30日内，向原备案机构办理备案变更手续。

　　房地产经纪机构歇业或因其他原因终止经纪活动的，应当在向工商行政治理部门办理注销登记后30日内向原办理登记备案手续的房地产治理部门办理注销手续，逾期不办理视为自动撤销。

　　1、 享有工商行政治理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金及其他效劳费用。

　　2、 按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中注册经纪人员的执业行为。

　　3、 有权在托付人隐瞒与托付业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法效劳时，中止经纪效劳。

　　4、 由于托付人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的，有权向托付人提出赔偿要求。

　　2、 认真履行房地产经纪合约，催促房地产经纪人员认线、 在经营园地公示营业执照、备案证明、房地产经纪人员注册证书、效劳流程等的义务。

　　这类机构主要从事存量房，特别是存量住宅的买卖、租赁经纪业务。目前大多采纳开设经纪门店的方法，承接个人或机构托付的二手住宅买卖、租赁经纪业务。

　　这类机构的经营业务中，房地产市场分析、房地产投资工程可行性分析、房地产营销方案筹划等咨询效劳业务占据了很大比例，目前主要是一些境外来中国大陆的房地产效劳企业。

　　这类机构同时经营存量房经纪业务、新建商品房经纪业务，以及房地产咨询、参谋、筹划等多种业务。这类机构大多是通过业务多元化而在原来相对单纯的主营业务根底上逐渐扩展而成长起来的。

　　一些边缘性的房地产经纪机构。它们往往是其他行业渗入房地产经纪行业，或房地产经纪行业与其他行业结合后的产物，如：物业效劳企业涉足房地产经纪业而形成的治理型房地产经纪机构，目前主要在办公楼市场上从事办公楼的治理、租赁代理；由大型商业企业分蘖出的商业物业效劳企业，同时也在经营商业物业的代理租赁业务；由互联网企业与房地产经纪企业联合而形成的房地产网络经纪企业。