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　　• （四）房地产经纪的委托性 • 房地产经纪企业提供服务的前提是接受从事房地产各种经济活动

　　的当事人的委托，与当事人签订委托协议，明确委托事项和要求 及双方Байду номын сангаас权利义务关系之后，才开始提供客户所要求的特殊服务。

　　• （五）房地产经纪的有偿性 • 房地产经纪企业从事经营活动，其目的是为了取得报酬、获得利

　　润。“服务”虽然是无形的，但它也是一种商品，需要按商品交 换的原则进行交换。房地产经纪服务的报酬和利润，表现为“房 地产经纪服务”的价格，即法律上讲的“佣金”。它是经纪服务 活动完成后，由委托人按照事先签订的委托协议确定的支付金额。

　　• （三）房地产居间与房地产代理的区别 • 房地产居间与房地产代理之间的区别主要体现在如

　　• 第一，从交易的名义上看，房地产居间是房地产经纪 机构和经纪人员以自己的名义向其他人提供交易信息 与机会；房地产代理是房地产经纪机构和经纪人员以 委托人的名义与第三方洽谈。

　　• 第二，从交易活动的法律责任上看，房地产居间是买 卖双方、中介方各自承担相应的法律责任；房地产代 理是由委托人承担法律责任。

　　• 学习目标 • 1．掌握房地产经纪的概念和类型。 • 2．理解房地产经纪的特点及其存在的社会

　　• 一、房地产经纪的有关概念 • （一）房地产中介服务的概念 • 目前我国的房地产中介服务有广义和狭义之分。狭义

　　的房地产中介服务是《城市房地产管理法》中所称的 房地产中介服务，仅包括房地产经纪、房地产估价和 房地产咨询三种经营活动。广义的房地产中介服务是 指涵盖房地产商品的生产、流通、消费各个环节，包 括房地产投资、土地开发、项目建设、租售、售后服 务等环节中所涉及的各项服务经营活动的总和。

　　• 综合来讲，房地产中介服务是指房地产中介企 业在房地产投资、土地开发、项目建设、租售、 售后服务等环节中向委托人提供的房地产经纪、 房地产咨询、房地产估价、房地产金融、物业 管理等各项服务经营活动。

　　• 从目前我国房地产市场运作情况看，可以根据 房地产中介服务经营活动的内容不同，将房地 产中介服务分为房地产经纪服务、房地产咨询 服务、房地产估价服务、房地产金融服务和物 业管理服务五种类型。

　　• 房地产经纪，是指房地产经纪机构和经纪人员以收取佣金为目的， 为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。

　　• （六）房地产经纪的特定性 • 房地产经纪服务的质量主要取决于服务人员的专业水平和职业道

　　德素质，因而提供服务的人员必须是特定的专业人员。他们需要 经过一定的培训、教育和训练，取得相应的资格证书，并且还需 注册生效，方可从事房地产经纪业务活动。

　　• （一）促成房地产交易，繁荣房地产市场 • （二）增进交易安全、保障交易公平 • （三）缩短交易时间、降低交易成本 • （四）提供广泛服务，提高人民群众的居住水平 • （五）充当投资者的良师，促进社会资源的合理配置 • （六）规范市场行为，加速房地产业的发展

　　• （三）房地产经纪的地域性 • 房地产的空间固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。受各

　　种条件的限制，某一地区的房地产经纪人员常常只能掌握该地区 的房地产商品和市场信息，一般仅在该地区范围从事房地产经纪 活动。对于跨地域的房地产经纪机构，以及在不同地域的经纪业 务，一般只能由在当地的经纪人员来具体操作。由于房地产政策 也有地方性特点，在房地产法律和国家宏观经济政策和房地产产 业政策的指导下，不同省份、不同城市都制定了不同的地方性法 规与政策。因此，房地产经纪人员必须了解这些地方性房地产法 规与政策，才能适应不同地区房地产经纪活动的要求。

　　• 在上述定义中，应把握三个核心概念，即佣金、居间、代理。 • 1．居间 • 居间是指经纪机构和经纪人员向委托人报告订立合同的机会或

　　者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金 的商业行为。 • 2．代理 • 代理是指经纪机构和经纪人员在授权范围内，以委托人名义与 第三方进行交易，由委托人直接承担相应的法律责任，并收取委 托人佣金的商业行为。 • 3．佣金 • 佣金是经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。

　　• 第三，从经纪机构与委托人的关系上看，在房地产居 间活动中，经纪机构与委托人相互之间是非连续性关 系；在房地产代理活动中，经纪机构与委托人相互之 间有较长期的合作关系。

　　动，具有以下特点： • （一）房地产经纪的服务性 • 房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产

　　• （一）房地产居间 • 房地产居间是指房地产经纪机构和经纪人员向委托人

　　报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产 交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。 • （二）房地产代理 • 房地产代理是指房地产经纪机构和经纪人员以委托人 的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与 第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人 收取佣金的行为。

　　• 一、我国房地产经纪业的发展简史 • （一）元、明、清时期 • 我国房地产经纪业是一个古老的行业，其产生和发展经历了漫

　　长的历史演变过程。我国房地产经纪人的出现可以追溯到元代， 那时从事经纪活动的人就已经大量存在。 • （二）民国时期 • 民国时期，我国房地产经纪人大量出现，尤其是20世纪20～30 年代之间的十余年中，国内外的一些大房地产投资商大规模兴建 高层大厦，以图出租获利，使我国房地产业发展出现高潮，相应 的房地产经纪活动也十分活跃，出现了一大批专门从事房地产经 纪活动的人员。

　　经纪业属于服务性行业。服务具有三个特点： 一是非实物性。二是生产与消费的同时性。三 是不可储存性。

　　• （二）房地产经纪的专业性 • 房地产经纪是一项专业性极强的活动。在商品体系中，房地产是

　　一种极为特殊的商品。要把握其价格，房地产经纪人员需要有一 定的房屋建筑、房地产市场、房地产价格评估、金融知识、人文 知识、房地产产权制Kaiyun官方网站度、房地产相关法律法规等方面的专业知识 和从业经验。