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　　交流，有利于社会经济的发展和社会生活的丰富； Kaiyun官方网站 经纪人的中介服务活动，有利于打破地区封锁、行业分割的状况，促进

　　 主要内容： 第一节 房地产经纪的基本概念 第二节 房地产经纪的特征与作用 第三节 我国香港、台湾及美国房地产经纪发展 经验 第四节我国房地产经纪发展历史、现状与趋势  学习要求：

　　掌握房地产经纪的内涵和必要性、房地产经纪活动的基本类 型；熟悉房地产经纪的概念和起源，发展房地产经纪行业的现实 意义；了解香港、台湾及国外房地产经纪业的产生与发展。

　　 （1）根据经纪人的不同组织结构形式，分为： 个体经济人、合伙经纪人、公司或企业经纪人  （2）根据经纪人服务的不同社会区域，分为： 乡镇经纪人、城市经纪人、边贸经纪人  （3）根据经纪人的素质水平不同，分为： 一般经纪人、专家型经纪人  （4）按经纪活动所涉及的内容不同，分为： 一般商品经纪人、产权经纪人、证券经纪人、保险经纪人、期货经纪 人、技术经纪人、劳动力经纪人、文化经纪人、体育经纪人和交通运输 经纪人等等。  （5）从职业角度划分为：专职经纪人、兼职经纪人

　　 房地产商品自身信息的复杂性  房地产交易价格的复杂性  房地产交易专业信心的复杂性  房地产交易信息的复杂性

　　1、沟通信息，提供咨询 2、促成交易、提高效率 3、公平买卖、保障安全

　　（1）性质：佣金是经营收入、劳动收入、风险收入的综合体。 （2）分类： 法定佣金 指经纪人从事特定经纪业务时，按照国家对特定经纪 业务规定的佣金标准获取的佣金。 自由佣金 是指经纪人与委托人协商确定的佣金。

　　具体经办业务的经纪人员个人。只要经纪合同合法，佣金就 是经济机构正大光明的收入。

　　 房地产师协会——有执照的经纪人  房地产经纪人协会——有执照的销售员

　　 各种房地产转让交易过程中的谈判协商事项；  代理房地产销售和租赁活动；  代理抵押贷款；  代理收租；

　　为房地产开发商寻找项目用地或投资伙伴； 为房地产开发项目进行可行性分析与研究；

　　为房地产开发代办申请手续，代领有关证件； 代办工程招投标事宜、协助选择承建商等。

　　 服务对象主要是如新商品房存量房的购买者、经营销售者，房地产权交易 房屋出租、承租者，差价换房者，房地产抵押者、典当者。  提供的服务：  承担销售策划、广告推介等工作；为房地产开发商代理销售或出租新建商 品房；为房屋需求者购买或租赁新建商品房；为存量房地产所有者出售、 出租、转让房地产；为存量房地产需求者购买、承租或受让房地产；为房 地产产权交换者与差价换房者寻找交换目标和换房对象，组织双方洽谈， 帮助双方协议成交，代办申请批准手续，领取有关证件；为房地产抵押、 房屋租赁代办抵押登记与税赁备案手续，领取房屋租赁证、抵押贷款登记 证件；为购买新房屋者向资金管理中心和商业银行融资，代办抵押贷款手 续等。

　　 房地产经纪收费根据代理项目的不同，实行不同的收费标 准。  如房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累退计收：

　　动中的一种中介行为，是指为促成各种市场交易而从事 的居间、代理及行纪（hang ji)等的有偿服务活动。

　　 在中国社会主义市场经济中，经纪活动的作用具体体 现在（ ）方面。  A、 传播经济信息  B、 加速商品流通  C、 促进文化交流  D、优化资源配置  E、 推动市场规范完善

　　 房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促进他人房地产交易而从事居间 、代理等经纪业务的经济活动。  居间：指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房 地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的一种商业行为。  代理：是指以委托人名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方 进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。  佣金：指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的 报酬。

　　 （一）经纪 概念、基本含义、作用、特点、经纪活动的基本方式、经纪 收入  （二）经纪人 经纪人的概念、起源与发展、经纪人的分类、经纪人的基本 活动范围、经纪人在市场经济中的作用

　　 代理物业管理．为房地产业主和物业管理公司牵线搭桥 ，为双方协商物业管理事项提供服务  为房屋保险者代办房险手续。  其他房产服务内容。

　　 指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立 房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的一种商

　　 经纪人在经纪活动中，除非事先有( )，经纪人不得要 求当事人支付佣金以外的其他费用。A．经纪操作 B．经纪劳动付出 c．经纪合同约定 D．特殊考虑

　　 （）以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪 机构而不是具体经办业务的经纪人个人。 A佣金 B信息费 C回扣 D薪金

　　房地产居间与房地产代理是两类不同的经纪活动， 在法律性质上有明显差异：  在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一 方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人 提供居间服务。  在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委 托人的委托代理事务。

　　1、经纪人概念  《辞海》：“是为买卖双方介绍交易以获取佣金的中间 商人”。  经纪人是中介人，也称为居间人，在商业活动中不归属 委托人或第三方，完全处于中介地位，并通过其中介服 务活动获得相应的报酬。  “牙侩”、“牙人”、“掮（qian）客”

　　 为适应市场需求，房地产居间活动逐渐发展成为专业化操 作相对独立的工作领域，如：房地产买卖居间、房地产租

　　 是指以委托人名义，在授权范围内，为促成委托人与第三 方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为 。

　　三、房地产经纪的作用 1、沟通信息、提供咨询 2、促成交易、提高效益 3、公平买卖、保障安全

　　第三节 我国香港、台湾及美国房 地产经纪发展经验 一、我国香港地区房地产经纪业的发展

　　（一）牌照制度 （二）佣金制度 （三）纠纷处理制度 （四）信誉及风险赔偿制度

　　 除居间和代理两种基本类型外，还有两类活动——房地产 行纪和房地产拍卖 ，有时也被视为房地产经纪的两种特 殊形式。

　　二、房地产经纪的必要性 1、房地产商品的特性 2、房地产交易的复杂性 3、城镇住房制度改革深入的需要

　　 经纪的产生和发展是商品生产和商品交换发展的产物,是 社会分工的必然结果。

　　 经纪活动起源于( )。 A．第一次社会大分工 B．第二次社会大分工 C．第三次社会大分工 D．现代市场经济

　　 我国历史上最早的经纪人出现于马市，即两汉时期的“驵侩”（zu kuai）。  唐朝出现同业组织：牙行  明朝后，牙商分为“官伢”、“私牙”  清朝 “买办”  民国 “华经理”、“掮客”  建国后（1950年） 被取缔，经纪业停顿或转入地下  改革开放后 经纪活动活跃

　　二、我国台湾地区房地产经纪业务的发展 1、执业资质与教育培训制度 2、佣金制度 3、信誉制度 4、纠纷处理制度

　　 美国房地产交易有85%通过中介服务业交易而成。  房地产经纪机构从业人员有销售员和经纪人之分，目前美国中介业领有 执照的经纪人和销售员约占美国人口的1%，地位较高。  房地产经纪业务佣金率高：  对未开发土地转让的销售佣金率为销售总额的6%~10%

　　 5、经纪活动的基本方式 居间：指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同

　　 从经纪产生的历史看,经纪以商品生产和商品交换为产生 和发展的前提。  三次社会大分工：

　　 原始社会后期,人类社会发生了第一次大规模的社会分工, 即畜牧业和农 业的分离。  随着生产力的进一步发展, 在父系氏族公社时期, 发生了第二次社会大分 工, 即手工业和农业的分离。  随着商品生产的进一步发展, 第三次社会大分工,出现了商业。